전세를 살고 있는데 근저당 설정 관련 대항법

안녕하세요

현재 전세를 살고 있는데, 6월에 만료가 되는 관계로 주인과 미리 얘기하고 2월 중순 정도에 집을 부동산에 내 놓았습니다.

좋은 위치에 전세라 금방 나갈 줄 알았는데 너무 안 나가서 혹시나 하는 마음에 등기부 등본을 열람해 보았더니 이 집 주인이 5억6천만원이나 근저당 설정을 해 놓았습니다

답 변)

1안) 그집에 살면서 보증금 반환청구 소송을 하신후 받은 판결문으로 강제경매 신청을

     하신후 배당금에서 받아 나오시던가....

2안) 해당 집에 임차권등기 명령신청후 임차권등기가 된후 나오신후 임차권등기 명령에

     의한 보증금 반환청구 소송으로 받은 판결문으로 강제경매 신청을 하시는 방법이

    있습니다

임차권 등기와 보증금 반환 청구 소송을 하고 판결문을 받아 법적인 절차로 해결 해야 합니다.

그러한 진행이 된다면 임대인도 압박을 받게되므로

계약기간이 종료되었는데도 주인분이 보증금을 돌려주시지 않을 수도 있습니다. 이때는

 임차권등기를 하셔서 대항력을 유지한 채로 새로 계약한 집으로 이사를 가셔야 하며

임차 보증금을 주지 않음으로 생기는 

대출이자 부분을 말씀하셔서 보상을 받으셔야 할 것으로 보여집니다.

1.처음 계약서 보관하시고 

2.증액 계약서 작성해서 확정일자 받아서 합철 보관합니다 

3.경매시 근저당이 1순위이고 ,2005년보증금이 2순위.1700 이 3순위 입니다 

4.낙찰금액으로 순위 별로 배당합니다

질문) 처음 전세계약서에만 확정일자를 받고, 재 계약시 올려준 금액의

확정일자를 받지 않은 경우

2005년 전세계약을 하고 확정일자를 받았습니다

2년후 1700만원을 추가로 더 주고 재계약을 했는데 부동산에서

처음 확정일자를 받았으니 안 받아도 된다고 하여 그냥 두었습니다

처음 계약시에도 근저당이 4100정도 있었는데, 현재 주인이 이자를 갚지

않아 경매 진행 된다고 합니다

이런 경우 변재 우선순위는 어떻게 되는지?

답변)

1.처음 계약서 보관하시고

2.증액 계약서 작성해서 확정일자 받아서 합철 보관합니다

3.경매시 근저당이 1순위이고 ,2005년보증금이 2순위.1700 이 3순위 입니다

4.낙찰금액으로 순위 별로 배당합니다

대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미

[2] 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부(소극) 및 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부(원칙적 적극)


【판결요지】
[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).

여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.

 [2] 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.

□ 최초 계약시 확정일자 받고 증액되어 재계역시 확정일자가 안되었다면

처음계약시 확정일자를 받은 계약서 보관하고 계시고​

연장시또는 증액시 또다른 증액계약서(연장계약서) 확정일자 받아 둘 다 보관하시면​

두개다 유지 됩니다

​

다만 동일한 금액이라면 유리한 쪽으로 처음 계약서의 확정일자​

주장이 됩니다