임차권설정과 임차권 등기명령의 차이점

임차권설정과 임차권 등기명령의 차이점

임차권 등기명령은 임차인으로 입주해 살고 있다가 계약기간 만료로 이사가려고 할 때 주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법원에 신청하여 받아내는 강제 명령입니다.

대항력유지 즉 다른 사람에 대항하여 나의 보증금을 지키려면 그 주택에 계속 살고 있어야 유지가     되지요~ 하지만 어쩔 수없이 이사를 가야 하는 경우가 생깁니다.


그럴 때는 법원에 임차권등기명령신청을 하여 등기명령을 받아  임차권 등기를 하는 겁니다. 그렇게 하고 이사를 가면 비록 거주하지 않아도 나의 보증금을 지킬 수 있습니다

임차권등기명령을 신청하는 방법은 임차인 스스로 임대인의 동의를 받지 않고 해당 법원에 가서 하면 됩니다.

만일 임대인의 동의를 받아야 한다면 해줄 사람이 없겠지요. 임대인이 계약을 위반하여 임차보증금을 돌려주지 않으니 법원에서 임차인의 보증금을 보호해주기 위해서 강제로 등기를 행하는 것입니다. 

물론 임차인은 전세권 설정을 할 수도 있습니다. 전세권은 물권입니다. 채권은 돈을 돌려받을 권리라서 한정되지만 전세권은 실질적으로 재산을 움직일 수 있는 물권이기에 강력한 힘을 갖는 권리입니다

만일 전세권 설정을 해놓고 살다가 이사 가려고 할 때 보증금을 돌려받지 못하며 전세권에 근거해 해당 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있습니다. 하지만 전세권은 임대인이 쉽게 동의를 해주지 않지요

그 이유는 계약기간 종료 후에 전세권 때문에 문제의 소지가 있기 때문이지요. 계약이 만료되었을 때 보통 임대인은 보증금을 인상하고 싶어하고 임차인은 동결하고 싶은 게 인지상정이지요

그래서 임차인은 보통 전입과 동시에 확정일자를 받아 대항력을 확보합니다. 이 확정일자 및 전입신고로 우선변제권이 생겨서 만일 선순위라면 전세권보다 더 강력한 힘을 갖습니다. 물론 전세권처럼 경매를 신청할 수는 없지만 집이 경매에 넘어가 배당을 받을 때는 더 유리할 수 있습니다. 

왜냐하면 전세권은 일반적으로 건물에 대해서만 권리를 인정하기 때문에 해당 물건이 경매 진행되면 전세권은 일차적으로 건물에 대해서만 배당이 됩니다. 하지만 대항력을 가진 임차인은 건물과 토지를 합한 금액에서 배당을 받기 때문에 경매로 넘어갈 때는 전세권보다도 대항력을 가진 임차권이 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

법원에 임차권등기명령을 신청하면 임차인은 주민등록을 옮기더라도 계속 대항권을 유지할 수 있습니다. 임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능이 있기 때문입니다.

그래서 임차권등기를 했다면 임대차계약의 종료와 배당요구의 의사표시로 보기 때문에 부동산경매 개시 전까지 설정한 임차권등기는 배당요구를 하지 않아도 한 것으로 인정합니다. 여기서 한가지 덧붙일 것은 경매 개시 이후에 설정한 임차권은 반드시 배당요구를 해야 합니다

임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 완료된 시점부터 발효하므로 등기부등본에

 임차권등기가 되기 전에 이사를 가거나 주민등록을 옮겨서는 절대 안 됩니다.

다시 말해서 임차권등기신청을 하고 나서 바로 이사 가면 안 되고 등기부등본을 떼어보아

 임차권등기명령이 기록되어 있는 것을 확인한 다음 이사 가고 전출해야 한다

임차권설정은 임차인이 전입신고를 할 수 없는 사정이 있을 때 또는 상가임대차보호법상 환산보증금의 범위를 벗어나는 경우 임차인이  자신의 보증금을 보장받기 위하여 하는 행위입니다.  

임차권설정을 하면 전입신고와 확정일자 신고 없이 대항력과 우선변제권이 최우선 순위로 확정됩니다.

그런데 전세라면 전세권이겠지만 전세가 아닌 월별 임차료를 내는 경우에 전세권이 아닌 임차권설정이 되는 겁니다. 그런데 이 임차권설정도 전세권처럼 집주인의 동의를 필요로 합니다.


임차권 설정은 임대인의 동의를 얻어서 임대차 기간이 시작되면 하는 것입니다. 그리고 임차권은 전세권과 동일하게 경매로 넘어가 배당을 받을 경우 그 효력이 건물 가격에 대해서만 유효합니다. 토지의 가격에 대해서는 배당이 되지 않습니다. 이 임차권설정은 주로 법인에서 많이 합니다.